7 Grondbeleid

Algemene ontwikkelingen

Nota van uitgangspunten
Op basis van het advies uit het rekenkameronderzoek is al een ‘nota van uitgangspunten’ opgesteld voor de grondexploitaties. Deze is door het college vastgesteld en met een memo (Z/20/626739) ter informatie naar de raad gestuurd.   De nota van uitgangspunten is gebaseerd op het meest actuele beeld van de onderliggende portefeuille.

COVID 19
De krapte op de woningmarkt zorgt ervoor dat er druk blijft bestaan op de prijzen van woningen. We zien dat de verkoopprijzen van bestaande woningen ondanks de COVID19-crisis in de afgelopen periode niet gedaald, maar juist gestegen zijn. Nieuwe ontwikkelingen worden op dit moment nog niet beperkt door de effecten van de crisis. Voor de lange termijn is het lastig om de effecten in te schatten. De crisis kán effect hebben op de woningbehoefte, bijvoorbeeld. door meer thuiswerken en minder woon-werkverkeer. Op dit moment is de verwachting dat het effect op de huidige grondexploitaties beperkt zal zijn, maar er moeten wel de nodige voorzichtige aannames worden gemaakt.

PFAS
Eind 2019 en begin 2020 stonden in het teken van de strenge PFAS (poly- en perfluoralkylstoffen)  eisen die effecten hadden op de uitvoering van bouwprojecten. Eind 2019 is het college geïnformeerd (Z/19/611153) over de effecten en de getroffen maatregelen. Het college heeft toen het volgende besloten: Om grondverzet in de regio zonder aanvullend onderzoek mogelijk te maken is een erkend bewijsmiddel nodig. Gezien de resultaten van de recent uitgevoerde bodemonderzoeken naar PFAS in de regio IJsselland, wordt voorgesteld om de regionale achtergrondwaarde PFAS van 0,7 μg/kg droge stof vast te stellen voor de gemeente Dalfsen. De nieuw vastgestelde norm biedt op dit moment geen beperking in de huidige uitvoering van de bouwprojecten.

De ontwikkelingen omtrent PFAS worden gevolgd. Waar nodig worden er maatregelen getroffen. Op dit moment worden de bouwprojecten en gronduitgiftes niet belemmerd en heeft PFAS geen effect op de grondexploitaties.  

Stikstof
In 2019 is de stikstofproblematiek ontstaan toen de Raad van State een streep zette door het Programma Aanpak Stikstof (PAS). Via dat programma werden vergunningen verleend voor bouwprojecten in de buurt van Natura 2000-gebieden. Het kabinet heeft maatregelen genomen om de stikstofuitstoot te verminderen, waardoor ruimte is ontstaan voor de bouw van nieuwe woningen. Op dit moment ondervinden we in Dalfsen geen grote nadelige gevolgen van de stikstofproblematiek. Ook deze ontwikkelingen worden gevolgd. De gemeente Dalfsen denkt samen met andere gemeenten en organisaties mee over het programma Gebiedsgerichte Aanpak Stikstof, waarvan de provincie Overijssel de trekker is.  De ontwikkelingen op het gebied van stikstofdepositie worden door de gemeente nauwlettend in de gaten gehouden en waar nodig wordt actie ondernemen.

Rekenkamercommissie onderzoek
In 2020 heeft de rekenkamercommissie het onderzoek doorwerking aanbevelingen onderzoek beheersing grondexploitatie 2013’ uitgevoerd. In het rekenkamer onderzoek zijn de volgende aanbevelingen opgenomen

1. Laat de uitgangspunten voor de MPG al aan het begin van het proces door het college vaststellen;
2. Breng het volledige proces van het risicomanagement (als onderdeel van de P&C-cyclus) in kaart, inclusief checks and balances;
3. Leg de taken en de checks en balances in het in het proces vast;
4. Creëer een onafhankelijke interne controle.

De eerste aanbeveling heeft betrekking op de nota van uitgangspunten die bij het opstellen van het jaarlijkse MPG gebruikt wordt. Deze nota is dit jaar voor het eerst vooraf door het college vaststellen, waarna de raad hierover is geïnformeerd. De afgelopen periode is er sprake geweest van personele wisselingen met betrekking tot de werkzaamheden voor de totale grondexploitatie. Inmiddels zijn we bezig om de taakverdeling van de diverse werkzaamheden tussen de eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling en het team financiën te omschrijven en te beleggen. De aanbevelingen twee en drie worden hierbij meegenomen, zodat er sprake is van een juiste taakverdeling met de daarbij behorende checks and balances.

Voor de aanbeveling 4 kan worden gesteld dat  door team concerncontrol interne controles uitgevoerd waarbij o.a. de grondexploitatie in scope is. De checks and balances’ tussen de vakinhoudelijke eenheid Ruimtelijke ontwikkeling enerzijds en team financiën anderzijds moet nog verder worden opgepakt. Ten aanzien van dit punt verwijzen wij naar de reactie op aanbeveling twee en drie.

Verkopen 2020
Totaal is in 2020 voor circa € 7 mln. aan gronden verkocht. Dat ligt in lijn met de begrote hoeveelheid van € 6,9 mln.  Bij de industrielocaties ligt het aantal verkochte ha in lijn met de begroting. Zo was er circa 1.85 ha verkoop verwacht in de industrielocaties, en is in werkelijkheid 1,89 verkocht. Bij de woningbouw lagen de verkopen van totaal 56 kavels lager dan begroot (94 kavels). Dit is met name terug te zien in het aantal verkochte kavels in Oosterdalfsen wat met name veroorzaakt wordt door langere doorlooptijd tot daadwerkelijk passeren.

Resultaten positief door tussentijdse winstname
Jaarlijks wordt op basis van het percentage van de voortgang van de grondexploitaties beoordeeld of op de grondexploitaties een tussentijdse winst gerealiseerd moet worden. Voor het boekjaar 2020 is deze tussentijdse winst bepaald op basis van de methode zoals deze is voorgeschreven. Dit ligt in lijn met de methode zoals deze voorgaande jaren ook is gehanteerd. Bij het bepalen van deze winst worden specifieke project risico’s in mindering gebracht.

Een belangrijk onderdeel in de winstname is dat op het moment dat uit de berekening van de tussentijdse winst blijkt dat in eerdere jaren teveel winst is genomen, deze tussentijdse winst teruggedraaid moet worden. Dit geldt ook bij een complex met een positief verwacht resultaat. In 2020 moet daarom op een aantal complexen een stukje winst worden teruggedraaid.

Daarnaast hebben een aantal grondexploitaties een negatief resultaat op startwaarde. Voor deze grondexploitaties is een voorziening getroffen van totaal € 1. mln. Het gaat hierbij om de grondexploitaties ’t Febriek Zuid (totaal  € 55.000 waarvan reeds € 27.000 in 2019 is voorzien), ’t Febriek deelgebied Stappenbelt (€ 261.000*)  en de grondexploitatie De Wieken (€ 702.000), deze voorziening was reeds voorzien bij het vaststellen van deze grondexploitaties in 2020).Ondanks deze verliezen kan er wel een positief saldo aan de algemene reserve grondexploitaties worden toegevoegd.  

* Het genoemde verlies van Stappenbelt wordt naar verwachting fors minder na verrekening van een deel van de kosten voor de planvorming en grondverwerving via de eindafrekening van het project N348 met de provincie. Hierin is afgesproken dat de gemeente deze kosten in eerste instantie voor zijn rekening neemt als degene die de bestemmingsplanprocedure uitvoerde, ook voor het provinciale deel.

Onderstaand overzicht geeft weer welke tussentijdse winsten gerealiseerd zijn. Deze tussentijdse winsten zijn verwerkt in de actualisatie van de grondexploitaties.