7 Grondbeleid

Voor de actualisatie van de grondexploitaties wordt gebruikt gemaakt van verschillende parameters. In deze paragraaf zal meer inzicht worden gegeven in de gehanteerde parameters.
in de nota van uitgangspunten (Z/20/626739) is een nadere onderbouwing opgenomen van de gehanteerde parameters.

Programmering
Periodiek worden onderzoeken gedaan naar de behoefte aan bouwgrond binnen gemeente Dalfsen.
In het najaar van 2018 zijn twee onderzoeken gedaan. Het gaat hierbij om een woningmarktonderzoek en een vraagonderzoek voor de industrielocaties. Uit de onderzoeken uit 2018 blijkt dat de vraag toeneemt, maar ook dat er nog veel onzekerheid in deze voorspellingen zit. Er is gekozen om in 2020 geen nieuw onderzoek te doen, aangezien op basis van de huidige exploitaties een beperkt aanbod beschikbaar is, voor nieuwe ontwikkelingen dient voor de bestemmingsplanprocedure altijd onderzoek gedaan worden. Dit komt omdat we zien dat de verkopen redelijk in lijn liggen met de prognose, de vraag voor gronden blijft bestaan en de exploitaties een beperkte looptijd kennen.

Rekenparameters
Bij het opstellen van de actualisaties van de grondexploitaties worden kosten (investeringen) en
opbrengsten (grondverkopen) in de tijd uitgezet. Voor het berekenen van deze kosten en opbrengsten
in de exploitaties is het belangrijk om rekening te houden met de inflatie. De kosten en opbrengsten
voor 2021 worden in het MPG 2021 geactualiseerd, waardoor voor het komende jaar geen extra
kosten- en/of opbrengstenstijgingen worden ingerekend. De parameters staan voor het jaar 2021
daarom op 0%. Het is voor de toekomst wel van belang om rekening te houden met inflatie, omdat de
exploitaties over langere tijd lopen.

Elke prognose kent onzekerheden. Veel onzekerheden zijn symmetrisch van aard, de wereldhandel
kan sterker of minder sterk groeien, de productiviteitsgroei kan hoger of lager zijn en er kunnen zich
meer of minder mensen aanbieden op de arbeidsmarkt. Daarnaast zijn er buitengewone risico’s die in
de huidige tijd neerwaarts zijn. Denk hierbij aan de effecten van COVID-19.

De marktontwikkelingen hebben veel macro en micro invloeden, waardoor het lastig blijft om voor de
tijdsinvloeden een prognose te maken op de langere termijn. Om de parameters te kunnen bepalen
brengen we externe analyses samen met de interne kennis van de gerealiseerde producten markt. Dit
resulteert in een gedragen en evenwichtig advies in besluitvorming.

Kosten/opbrengstenstijging
Bij het opstellen van de actualisaties worden kosten (investeringen) en opbrengsten (grondverkopen) in de tijd uitgezet. Voor het doorrekenen van de exploitaties is het van belang om rekening te houden met de inflatiestijgingen. Omdat alle prijzen zijn geactualiseerd, zijn er voor het komende jaar geen kosten- en/of opbrengstenstijgingen ingerekend. Het is voor de toekomst wel van belang om rekening te houden met stijgingen, omdat de exploitaties over langere tijd lopen.

Op basis van bovengenoemde analyse worden de volgende parameters opgenomen in de grondexploitaties. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen de lange- en korte termijn.
 

Rentetoerekening
Naast de kosten van het bouw- en woonrijp maken, hebben we ook te maken met rente-toerekening.
Het BBV geeft aan dat de rentetoerekening moet aansluiten bij de fiscale grondslagen.
Dat betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over
het eigen vermogen mag worden toegerekend. Het rentepercentage die gehanteerd wordt voor de
doorrekeningen in de grondexploitaties bedraagt 1%. Bij de daadwerkelijke toerekening van
rentekosten moet het werkelijke percentage worden gehanteerd (voor 2020 gewogen 0,62%). De regelgeving stelt dat voor de meerjaren exploitatie alleen een aanpassing doorgevoerd moet worden (jaarlijkse aanpassingen mogen wel) als het werkelijke percentage meer dan 0,5% afwijkt van het gehanteerde percentage. Aangezien deze voor het lopende boekjaar niet meer dan 0,5% afwijkt is het percentage niet aangepast. In de doorrekeningen wordt uitgegaan van het percentage van 1%. Met deze 1% wordt een kleine risicobuffer ingebouwd die stijgende rente op kan vangen binnen de grondexploitaties.

Disconteringsvoet
De grondexploitaties kennen een meerjarige doorlooptijd. Om de toekomstige contante waarde van de
kasstromen te berekenen, wordt gebruik gemaakt van de disconteringsvoet. Dit is het percentage
waartegen de eindwaarden contant worden gemaakt naar startwaarde. Het BBV geeft aan dat de
disconteringsvoet moet aansluiten op het meerjarig streefpercentage van Europese Banken voor
inflatie. In de doorrekeningen van de grondexploitaties is rekening gehouden met een
disconteringsvoet van 2%.

Grondprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks aangepast aan de huidige marktomstandigheden. In 2020 is dit door het college vastgesteld via de nota van uitgangspunten. Onderstaand is weergegeven met welke prijzen rekening wordt gehouden.

Woningbouw

Bedrijventerreinen

Woon/werklocaties:

Bij kleine woon-werk locaties wordt voor het bepalen van de prijs vast gehouden aan de verhouding 2/3 woningbouw en 1/3 industrie, maar bij grote afwijkingen de werkelijke verhouding te hanteren.