De jaarlijkse herzieningen van de grondexploitaties zijn onderdeel van de risicobeheersing. Jaarlijks worden de exploitaties herzien en worden de inschattingen van toekomstige kosten en opbrengsten beoordeeld, en waar nodig aangepast. Voorzienbare risico’s worden verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie. Als de risico’s inzichtelijk zijn kan er worden gekeken naar hoe de risico’s kunnen worden beheerst.
Risicobeheersing bestaat uit het nemen van maatregelen op basis van een beoordeling. Bij het beheersen van risico’s worden vier keuzes genoemd:
- Vermijden van het risico. Het doel daarbij is om het risico weg te nemen.
- Verminderen van het risico. In dat geval wordt geprobeerd de kans of het effect van risico’s zoveel mogelijk te beperken.
- Overdragen of delen van een risico. In dat geval wordt geprobeerd het risico (gedeeltelijk) uit te sluiten door dit over te dragen aan een derde partij of te delen met een derde partij.
- Accepteren van een risico. Dit kan bijvoorbeeld zijn door in financiële zin alvast een voorziening te treffen voor als het risico optreedt.
Onvoorzienbare risico’s
Onvoorzienbare risico’s zoals het hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie. Naast deze tegenvallers van de al geraamde kosten kan het ook voorkomen dat zich specifieke projectrisico’s voordoen. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Per project wordt er geïnventariseerd of er sprake is van risico’s. Deze worden zoveel mogelijk gekwantificeerd.
Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s. Bijvoorbeeld renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze worden gezien als generieke risico’s, die op alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Deze eventuele tegenvallers die niet uit de grondexploitatie kunnen worden gedekt, moeten worden opgevangen door de algemene reserve grondexploitaties.
Proces
Om de risico’s binnen de grondexploitaties te kwantificeren wordt een planmatig/cyclisch risicomodel toegepast. Dit risicomodel kenmerkt zich door het financieel vertalen van een situatie, waarbij er sprake is van een (geringe) verslechtering van de economische situatie of stagnatie op de vastgoed- markt. Periodiek worden de risico’s van de beheersmaatregelen in kaart gebracht en geëvalueerd. De geconstateerde risico’s zijn gekwantificeerd op basis van kans x impact. Vervolgens zijn de beheersmaatregelen bij de risico's geformuleerd. Door de risico’s periodiek intern te bespreken blijven ze onder de aandacht en kan er als dat nodig is actie worden ondernomen. Op deze manier wordt er actief gestuurd op projecten met een hoog risico.
In het onderstaande overzicht zijn de totale risico's per complex opgenomen (kans x impact). Op het moment dat complexen winstgevend zijn kan een deel van het risico worden opgevangen door de verwachte winsten. Voor het risicoprofiel wordt 25% van de verwachte winst in mindering gebracht op het risico.
Complex | 25% van het verwachte resultaat | Risico | Risicoprofiel MPG 2021 | Risico begroting 2021 | Risicoprofiel Begroting 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
Grift III | 67.000 | ||||
’t Febriek Stappenbelt | |||||
't Febriek zuid | |||||
Subtotaal bedrijventerreinen | 67.000 | ||||
De Gerner Marke | 14.000 | 199.000 | 185.000 | 212.000 | 127.000 |
Waterfront | 6.000 | ||||
Oosterdalfsen | 230.000 | 152.640 | 130.000 | ||
Oosterdalfsen Noord | 500.000 | 500.000 | |||
Westerbouwlanden Noord | 796.000 | 175.000 | 295.000 | ||
De Nieuwe Landen | 30.000 | 23.760 | 24.000 | ||
De Nieuwe Landen II | 168.000 | 75.000 | |||
De Koele | 16.000 | ||||
De Koppeling | 12.000 | ||||
Muldersweg | |||||
Agnieten College | 212.000 | ||||
De Wieken | |||||
Subtotaal woningbouwlocaties | 1.484.000 | 1.050.400 | 685.000 | 736.000 | 127.000 |
1% rentestijging | 451.000 | 451.000 | 539.000 | 539.000 | |
Kostenstijging & opbrengsten daling | 785.000 | 785.000 | 1.068.000 | 1.068.000 | |
Risico POC methode | 250.000 | 250.000 | 250.000 | 250.000 | |
VPb | 119.000 | 119.000 | |||
Subtotaal | 1.605.000 | 1.605.000 | 1.857.000 | 1.857.000 | |
Totaal | 1.551.000 | 2.655.400 | 2.290.000 | 2.593.000 | 1.984.000 |
In bovenstaande tabel is zichtbaar dat de project specifieke risico’s zijn afgenomen en dat eventuele risico’s meer opgevangen kunnen worden binnen de grondexploitaties. In de risico inschatting is een risico opgenomen voor stijgende rente. Voor de rente is reeds 0,38% ingerekend in de grondexploitaties (1% - 0,62%). Voor het risico op een rentestijging van 1% boven op het huidige werkelijke risico risicobuffer opgenomen.
Een sterke stijging is zichtbaar bij het risico met betrekking tot prijsstijgingen. In de actualisaties is gerekend met de huidige prijzen. Door de sterk stijgende prijzen in afgelopen jaar blijft het risico bestaan dat dit niet volledig vertaald is in de berekeningen. De verwachting is dat de geprognosticeerde stijging van verkoopprijzen wel kan worden doorgevoerd. Het risico bedrag is aangepast in verband met de verwachting dat kosten sneller stijgen dan verwacht. Dit risico is deels meegenomen in het risicoprofiel, maar kan in eerste instantie worden opgevangen in het resultaat van de desbetreffende grondexploitatie.
In het weerstandsvermogen is rekening gehouden met nog af te rekenen VpB, dit betreft een globale analyse op basis van de resultaten 2020. De (voorlopige) aangifte van 2020 en eerder zijn al in mindering gebracht op de reserve en hiermee reeds gedekt uit de algemene reserve grondexploitaties. Op basis van bovengenoemde wordt een totaal risico van circa € 2,3 mln. gelopen. Bij de inschatting van de risico's is rekening gehouden dat niet alle risico's zich gelijktijdig voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.